L'Enrichissement Injustifié du Bailleur : Une Indemnisation Écartée pour les Travaux d'Amélioration du Locataire
Dans une récente décision, la Cour de cassation a confirmé que le locataire ne peut pas réclamer d’indemnisation pour des travaux réalisés dans son propre intérêt, même si ceux-ci profitent au bailleur après son départ.
Un Conflit sur les Travaux d’Amélioration
Un locataire avait installé, avec l’autorisation du bailleur, des panneaux photovoltaïques sur le toit de la maison qu’il occupait. À la fin du bail, après avoir reçu un congé pour reprise, il a demandé une indemnisation de 16 000 euros au propriétaire, invoquant l’enrichissement injustifié de ce dernier. La cour d’appel lui avait donné raison, estimant que le bailleur bénéficiait désormais de cette installation sans en avoir assumé le coût.
La Position de la Cour de Cassation
La Cour de cassation a annulé cette décision en rappelant un principe fondamental du droit des obligations : il n'y a pas lieu à indemnisation si la dépense engagée a été réalisée dans un but personnel (article 1303-2 du Code civil). La cour d’appel aurait dû vérifier si les travaux avaient été effectués dans l’intérêt du locataire avant de conclure à un enrichissement injustifié.
Un Principe Jurisprudentiel Consacré
L’ordonnance de 2016, qui a réformé le droit des contrats et des obligations, a codifié la notion d’enrichissement injustifié. L’article 1303 du Code civil prévoit que celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié doit indemniser la personne appauvrie, mais cette indemnisation est exclue si l’appauvrissement résulte d’un acte accompli dans un intérêt personnel.
Cette position avait déjà été adoptée par la jurisprudence, notamment en matière de travaux de rénovation sur un immeuble (Cass. 1re civ., 24-09-2008, n° 07-11.928) ou d’entretien d’une rivière (Cass. 3e civ., 20-05-2009, n° 08-10.910).
Prévenir les Litiges : L'Importance d'un Accord Anticipé
Afin d’éviter de telles contestations, il est recommandé d’anticiper le sort des améliorations apportées aux locaux loués. Les parties peuvent prévoir dans le contrat de bail, ou dans un avenant, la prise en charge financière des aménagements effectués par le locataire.
Cette affaire rappelle que les améliorations réalisées par un locataire ne donnent pas systématiquement lieu à indemnisation. Une rédaction claire du bail peut éviter bien des litiges et garantir la sécurité juridique des parties.
